親が亡くなって、住宅ローンがまだ残っていることがわかった…
ローン付きの不動産を相続したら、そのまま引き継がないといけないの？
相続した不動産に住宅ローンの残債があるケースは、決して珍しくありません。ただ、ローン付き不動産の相続には、通常の相続とは異なる確認事項や手続きが必要です。
焦って判断してしまう前に、まず基本を知っておくことが大切です。本コラムでは、相続した不動産にローン残債がある場合の対処法をわかりやすく解説します。
目次
① 住宅ローンが残っている不動産を相続するとどうなる？
被相続人（亡くなった方）が住宅ローンを契約していた場合、その返済義務も相続の対象になります。
つまり、不動産（プラスの財産）とローン残債（マイナスの財産）をセットで引き継ぐのが原則です。
相続が発生した後も、ローンの返済が滞ると金融機関から督促が来るなど、最終的には不動産が競売にかけられるリスクもあります。
「とりあえずそのままにしておこう」は危険です。相続が発生したら、まず住宅ローンの有無と残債額を早めに確認しましょう。
② まず確認「団体信用生命保険（団信）」に加入しているか
住宅ローンを相続した場合、最初に確認すべきことは団体信用生命保険（団信）への加入有無です。
団信とは、ローンの契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金でローン残債が完済される保険です。多くの住宅ローンでは加入が必須となっています。
団信に加入していた場合、相続発生後に金融機関へ連絡し、所定の手続きを行うことでローン残債が保険金で完済されます。その後はローンのない不動産として相続できます。
手続きの流れはおおむね以下のとおりです。
・金融機関へ契約者の死亡を連絡する
・団信の保険会社へ保険金請求の手続きを行う
・審査・承認後、保険金でローンが完済される
・完済後、抵当権抹消の手続きを行う
団信の保険金請求には期限がある場合もあるため、相続発生後はできるだけ早めに金融機関へ連絡することが重要です！
③ 団信に加入していない場合の対処法
団信に加入していなかった場合や、加入対象外（フラット35の一部など）だった場合は、ローン残債がそのまま相続人に引き継がれます。
この場合の主な対処法は以下の3つです。
1. そのまま引き継いでローンを返済し続ける
不動産に住み続けたい、または活用したい場合は、返済を継続する選択肢です。ただし、金融機関によっては相続人への名義変更に審査が必要な場合があります。
2. 不動産を売却してローンを完済する
売却価格がローン残債を上回る場合（アンダーローン）は、売却益でローンを完済し、残った資金を受け取ることができます。一方、売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）は、差額を自己資金で補う必要があります。
3. 金融機関と返済条件を交渉する
返済が難しい場合は、金融機関へ相談することで、返済期間の延長や条件変更に応じてもらえるケースもあります。一人で抱え込まず、早めに相談することが大切です。
④ ローン残債がある不動産、売却はできる？
「ローンが残っている不動産は売れないのでは？」と思う方も多いですが、条件によっては売却が可能です。
アンダーローンの場合（売却価格＞ローン残債）
売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消した上で売却できます。残った資金は相続人の手元に残ります。
オーバーローンの場合（売却価格＜ローン残債）
売却してもローンが残るため、差額を自己資金で補う必要があります。この場合は任意売却という方法を検討することになります。任意売却とは、金融機関の同意を得た上でローン残債が残ったまま不動産を売却する方法です。
まずは不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価値とローン残債を比較することが最初のステップです。大阪エリアは不動産需要が比較的高いため、思ったより高値がつくケースもあります！
⑤ 生前にできる準備とは？
ローン残債が多く、不動産の価値を大きく上回るような場合は、相続放棄を検討することも一つの方法です。
相続放棄をすると、不動産もローンもすべての相続権を手放すことになります。プラスの財産も受け取れなくなる点には注意が必要ですが、多額の負債を引き継がずに済むというメリットがあります。
相続放棄は相続を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。また、一度受理されると原則取り消しができないため、放棄する前に財産全体の状況をしっかり把握した上で判断することが重要です。
迷っている場合は、期限内に専門家へ相談することを強くおすすめします。
▼相続放棄したい時の注意点はこちら▼
⑥ 相続税の計算でローン残債はどう扱われる？
ローン残債は、相続税の計算上「債務」として相続財産から差し引くことができます。
たとえば、不動産の評価額が3,000万円で、ローン残債が1,000万円あった場合、相続税の計算上は差し引いた2,000万円が課税対象となります。
ローン残債がある場合は、相続税の負担が軽減される可能性があるため、税理士への相談時に必ず伝えるようにしましょう。
また、団信によってローンが完済された場合は、債務控除の対象にはなりません。この点も混同しやすいため注意が必要です。
まとめ：ローン付き不動産の相続は「早めの確認」が肝心です
相続した不動産にローン残債がある場合、まず確認すべきことと取れる選択肢を整理すると、次のようになります。
・団信加入の有無を最優先で確認する
・団信加入済みなら、早めに金融機関へ連絡して手続きを進める
・団信未加入なら、残債額と不動産価値を比較した上で対処法を選ぶ
・売却・返済継続・相続放棄、それぞれにメリットと注意点がある
・ローン残債は相続税の債務控除として使える場合がある
「ローンが残っているからどうしていいかわからない」という状況でも、早めに動くことで選択肢は広がります。一人で抱え込まず、まずはご相談ください。
大阪で相続や不動産についてお悩みの方は、大阪相続相談センターまでお気軽にどうぞ。
※本記事は一般的な内容に基づいて作成しています。具体的な事情により必要な手続きや税額は異なるため、詳細は専門家にご相談ください。
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