相続した不動産の売却を検討しているけれど、手続きの流れや税金のことがわからなくて一歩が踏み出せない、という方はとても多いです。

大阪は全国的に見ても不動産需要が高いエリアのため、相続不動産の売却を検討するケースは年々増えています。

本コラムでは、相続した不動産を売却する際の手続きの流れと、知っておきたい税金の基本をわかりやすく解説します。

① 相続した不動産を売却するまでの流れ

相続した不動産を売却するまでには、大きく分けて次のステップがあります。

STEP1：相続登記（名義変更）

不動産の名義を被相続人から相続人へ変更します。2024年4月から義務化されており、売却前に必ず完了させる必要があります。

STEP2：不動産会社への査定依頼

複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。大阪エリアは不動産会社が多いため、複数社を比較することをおすすめします。

STEP3：媒介契約の締結

売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

STEP4：売却活動・買主との交渉

不動産会社が広告・内覧対応などの売却活動を行います。買主が見つかったら価格や条件の交渉を行います。

STEP5：売買契約・引き渡し

条件が合意できたら売買契約を締結し、代金の受領後に引き渡しを行います。

STEP6：確定申告

売却した翌年の2月〜3月に確定申告を行います。売却益が出た場合は譲渡所得税の申告が必要です。

② 売却前に必ず済ませておくこと「相続登記」

相続した不動産を売却するには、必ず事前に相続登記（名義変更）を完了させる必要があります。

名義が被相続人のままでは、売買契約を締結することができません。また、2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きを行わなければペナルティが発生します。

相続登記には、遺産分割協議書・戸籍謄本・住民票などの書類が必要です。手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、費用は不動産の評価額や手続きの複雑さによって異なります。

「売却を急いでいる」という場合でも、登記が完了していなければ売却は進められません。売却を検討し始めたら、まず相続登記の手続きを進めましょう！

③ 売却にかかる税金の基本「譲渡所得税」

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。

譲渡所得は次の計算式で求めます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

・売却価格：実際に売却した金額

・取得費：被相続人が不動産を購入した当時の価格（購入時の諸費用も含む）

・譲渡費用：仲介手数料・測量費・解体費用など売却にかかった費用

税率は所有期間によって異なります。

所有期間	所得税	住民税	合計
5年以下（短期）	30%	9%	39%
5年超（長期）	15%	5%	20%

ここでいう所有期間は、被相続人が取得した日から計算します。

相続した日からではないため、親が長年所有していた不動産であれば、長期譲渡所得（税率20%）が適用されるケースがほとんどです！

なお、取得費が不明な場合は売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うことになりますが、この場合は税負担が大きくなりやすいため、当時の売買契約書や領収書がないか探しておくことをおすすめします。

④ 使える可能性がある特例・控除

相続不動産の売却では、条件を満たすことで税負担を大きく減らせる特例があります。代表的なものを2つご紹介します。

・空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

主な適用条件は以下のとおりです。

・1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された建物であること
・相続の開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと
・相続発生日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
・売却価格が1億円以下であること

この特例は確定申告を行うことが条件です。申告を忘れると適用されないため注意が必要です。

・相続税の取得費加算の特例

相続税を支払った方が対象で、支払った相続税の一部を不動産の取得費に加算できます。取得費が増えることで譲渡所得が下がり、税負担を軽減できます。

適用できる期間は相続発生から3年10ヶ月以内に売却することが条件です。相続税を支払った方は必ず確認しておきましょう。

⑤ 売却のタイミングで変わる税負担

相続不動産の売却は、タイミングによって税負担が大きく変わることがあります。

相続発生から3年10ヶ月以内に売却すると、相続税の取得費加算の特例が使えます。また、3年以内であれば空き家の3,000万円特別控除の対象になる可能性があります。

一方で、焦って売却してしまうと、相場より低い価格での売却につながることも。大阪エリアは不動産需要が比較的安定しているため、適正価格を見極めながら進めることが大切です。

「いつ売るか」は税負担と売却価格の両面から判断する必要があるため、不動産会社と税理士に相談しながら進めるのが安心です！

⑥ 大阪エリアならではの注意点

大阪で相続不動産を売却する際には、いくつか知っておきたいポイントがあります。

・地価が高いエリアが多く、譲渡所得が大きくなりやすい

大阪市内や主要駅周辺は地価が高いため、売却益が大きくなりやすく、結果として税負担も重くなるケースがあります。特例・控除の活用を事前に検討しておくことが重要です。

・マンションの相続売却は管理組合への連絡も必要

マンションを相続・売却する場合は、管理組合への届け出が必要なケースがあります。売却活動と並行して確認しておきましょう。

・複数の相続人がいる場合は全員の合意が必要

不動産を複数の相続人で共有している場合、売却には相続人全員の合意が必要です。一人でも反対する相続人がいると売却が進められないため、事前に話し合いの場を設けることが大切です。

まとめ：売却は「流れと税金を知る」ことから始まります

相続した不動産の売却は、手順と税金の知識を持っているかどうかで、手元に残る金額が大きく変わります。

・売却前に相続登記を必ず完了させる
・譲渡所得税は所有期間と取得費で大きく変わる
・空き家の3,000万円特別控除・相続税の取得費加算の特例を活用する
・売却タイミングは税負担と市場価格の両面から判断する
・大阪は地価が高いエリアが多く、特例活用が特に重要

「何から始めればいいかわからない」という方も、まずはご相談ください。売却の流れから税金の試算まで、一緒に整理します。

大阪で相続や不動産についてお悩みの方は、大阪相続相談センターまでお気軽にどうぞ。 

※本記事は一般的な内容に基づいて作成しています。具体的な事情により必要な手続きや税額は異なるため、詳細は専門家にご相談ください。 

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